賃貸管理会社の方へ

滞納が続く入居者に、どこまで督促してよいのか。連絡が取れない部屋の鍵を、開けてよいのか。管理の現場で起きる問題は、対応を一歩誤るとオーナーと管理会社自身の責任問題に変わります。ここでは、ご相談の多い3つの場面について、押さえるべき線引きを解説します。

家賃滞納――「3か月」が明渡しを求める目安になる

家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除するには、貸主と借主の信頼関係が壊れたといえる程度の滞納が必要です。裁判実務では、おおむね3か月分の滞納が一つの目安とされています。1か月の滞納で解除通知を送っても、裁判では解除が認められない可能性が高いのです。

逆にいえば、3か月を超えた滞納を「そのうち払うと言っているから」と放置するのは、オーナーへの説明がつかない状態です。督促の記録を残し、内容証明で支払いと契約解除の意思を通知し、応じなければ明渡し訴訟へ。この段取りを最初に設計しておけば、回収できないまま1年が過ぎるという事態を避けられます。

訴訟になった場合の期間は、争いがなければ提訴から判決・強制執行まで半年前後が目安です。弁護士が入るタイミングは、内容証明の段階が最も効率的です。通知の文面一つで、その後の訴訟の進めやすさが変わります。

やってはいけない自力救済――鍵交換・荷物搬出は損害賠償の対象になる

滞納者への対応で最も危険なのが、法的手続を経ない実力行使です。具体的には、無断での鍵交換、室内への立入り、荷物の搬出・処分がこれに当たります。契約書に「滞納時は鍵を交換できる」という条項があっても、裁判ではその条項自体が無効と判断され、管理会社が損害賠償を命じられた例が実際にあります。

現場の担当者が善意でやってしまう前に、社内の線引きを明文化しておくことをおすすめします。この線引きの整備は、顧問契約先には社内勉強会の形でもご提供しています。

入居者の死亡――相続人の調査から残置物の処理まで

単身の入居者が亡くなると、契約関係と部屋の荷物は相続人に引き継がれます。つまり、相続人の同意なく残置物を処分することはできません。相続人が誰か分からない、全員が相続放棄をした、連絡がつかない――この状態で部屋が動かせなくなるのが、管理会社にとっての実害です。

弁護士が入ると、戸籍をたどった相続人調査、相続人への連絡と合意書の取り付け、全員が放棄している場合の相続財産清算人の選任申立てまで、一続きで進められます。残置物の量や相続人の人数によりますが、「誰にも手を付けられない部屋」を数か月単位で解消する道筋が立ちます。

原状回復――国土交通省ガイドラインと契約条項のせめぎ合い

退去時の原状回復費用をめぐる争いは、敷金の返還請求という形で管理会社に向かってきます。国土交通省のガイドラインと判例は、通常損耗の回復費用は貸主負担という原則を取っており、特約でこれを借主に負わせるには明確な合意が必要です。

「この特約は裁判で通るか」「この請求は諦めるべきか」という個別判断こそ、スポット相談の使いどころです。1件ずつの金額は小さくても、判断基準を持っておくと退去対応全体が速くなります。

管理会社にとっての顧問弁護士の使い方

賃貸管理の法律問題は、1件ごとは小さくても毎月発生するのが特徴です。滞納の初動、特約の文言、クレーム対応の可否判断――その都度弁護士を探すより、月額3.3万円からの顧問契約で「すぐ聞ける先」を確保する方が、担当者の判断も社内の説明も速くなります。顧問先は明渡し訴訟などの事件費用が2割引になるため、訴訟が年に数件ある会社様なら費用面でも合理的です。詳しくは顧問プランをご覧ください。