任意売却の法務――弁護士が入ると何が変わるか

住宅ローンの残債が売却見込額を上回っている。滞納も始まっていて、放っておけば競売になる。任意売却を扱う不動産会社様なら、こうした案件を日常的に見ているはずです。このページでは、弁護士が案件に入ることで具体的に何が変わるのかを、不動産会社様の視点で説明します。

受任通知で督促が止まり、売却活動の時間が生まれる

弁護士が債務者から依頼を受けて各債権者に受任通知を送ると、貸金業者・債権回収会社からの直接の督促は法律上止まります。毎日の督促電話に追われていた売主が、落ち着いて売却の判断をできる状態になるのです。

これは不動産会社様にとっても意味があります。督促に追い詰められた売主は、途中で連絡が取れなくなったり、判断が二転三転したりしがちです。弁護士が窓口になって債権者対応を引き受けることで、売却活動そのものに集中できる環境が整います。

「売った後」まで設計できる――破産・個人再生との組み合わせ

任意売却は、売って終わりではありません。オーバーローンの場合、売却後も残債が残ります。この残債をどうするかまで設計しないと、売主は債務問題を抱えたままです。

弁護士は、残債の分割和解で済むのか、自己破産や個人再生まで必要かを、売却前に見立てます。順序も重要です。たとえば破産を予定しているのに親族への安値売却や特定の債権者だけへの返済を挟むと、後の破産手続で問題になります。売却と債務整理を一体で設計すれば、こうした地雷を踏まずに済みます。

当職は弁護士2年目から現在まで、裁判所から破産管財人に継続して選任されています。管財人は、破産前に行われた不動産売却を「否認すべきか」を審査する側です。どんな売却なら管財人に問題視されないか――その基準を実務の内側から知っていることが、任意売却の設計に直結します。

抵当権の抹消交渉――ハンコ代と配分案の詰め

オーバーローン物件を売るには、担保を持つ全債権者から抵当権抹消の同意を取り付ける必要があります。後順位の抵当権者は配当が回らないため、いわゆるハンコ代（抹消応諾料）の交渉になります。金融機関ごとの相場観、配分案のまとめ方、税金の滞納処分による差押えが入っている場合の解除交渉。ここは経験と交渉の場数がものをいう領域で、弁護士が代理人として詰めることで決済までの確度が上がります。

競売との時間勝負――逆算のスケジュール

債権者が競売を申し立てると、開札までの残り時間との勝負になります。競売手続が進んでも、開札の前日までは任意売却に切り替えられるのが原則ですが、実務上は債権者が「この時期までに決済できるなら取り下げる」という期限を切ってきます。弁護士が入っていれば、債権者との間でこの期限を交渉し、買主の融資審査や決済日から逆算した現実的なスケジュールを組めます。

不動産会社様との連携について

任意売却は、弁護士だけでも不動産会社だけでも完結しない仕事です。債務の設計と債権者交渉は弁護士が、査定・販売・買主の確保は不動産会社様が担う。この分担がかみ合った案件は速く、確実に決済まで届きます。

なお、連携にあたって紹介料のやり取りは一切ありません。弁護士は法律上、紹介料を支払うことも受け取ることもできないためです。詳しくはご紹介・ご連携についてをご覧ください。債務者対応に悩む案件をお持ちでしたら、初回無料のスポット相談からどうぞ。